Bất động sản giao dịch qua sàn thiếu cơ sở pháp lý, ẩn chứa nhiều rủi ro

Hội thảo đã tập trung nêu các ý kiến tham luận, trao đổi trực tiếp về những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bất động sản và công chứng trong hoạt động bất động sản để từ đó đưa ra những kiến nghị, góp ý khoa học cho các Dự thảo Luật nêu trên nhằm đảm bảo an toàn trong giao dịch.

Các ý kiến góp phần đưa ra những đóng góp, phản biện, phân tích về các nội dung liên quan đến giao dịch bất động sản phục vụ cho việc sửa đổi, bổ sung vào dự thảo các luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Công chứng. Các đại biểu có chung nhận định bất động sản là một loại hàng hóa được quyền giao dịch khi đảm bảo các yếu tố pháp lý, được pháp luật công nhận và khi giao dịch phải được đảm bảo các quyền lợi pháp lý cho cả bên mua và bên bán. Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ở khoản 5, điều 61 quy định “xác nhận giao dịch qua sàn là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất” là thiếu cơ sở pháp lý, chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý, dễ phát sinh tranh chấp, không đảm bảo quyền lợi cho người mua...

Quang cảnh diễn ra Hội thảo khoa học.

Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tiến sĩ Ninh Thị Hiền, Trường Văn phòng Công chứng Ninh Thị Hiền, TP Hồ Chí Minh đã trình bày tham luận “Đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản từ lý luận sở hữu toàn dân về đất đai” đã nêu rằng, công chứng là dịch vụ công, được nhà nước quản lý và bảo đảm, kết nối nhiều công cụ kiểm soát, xác minh tài sản bất động sản, hộ tịch, tình hình bên mua và bên bán.

Công chứng viên được Nhà nước ủy nhiệm cung cấp dịch vụ công, là một chức danh tư pháp, giữ vai trò “gác cổng”, hướng dẫn các bên giao dịch đúng quy định, đảm bảo pháp lý, an toàn. Còn các sàn giao dịch là dịch vụ tư nhân, khó có các công cụ mang tính hành chính, quản lý nhà nước để đảm bảo về mặt pháp lý, dẫn đến phát sinh tranh chấp, rủi ro cả bên mua và bên bán. Các chủ đầu tư muốn bán nhanh và nhân viên môi giới, tư vấn chưa được đào tạo bài bản, năng lực thẩm định và năng lực pháp lý dẫn đến khi người dân mua tài sản không có khả năng thanh khoản thì tự xử lý tài sản của người dân mà không thông qua một thủ tục thỏa thuận hay tố tụng công khai sẽ không bảo vệ được tài sản và quyền lợi cho người mua. Chúng ta phải luật hóa như thế nào để luật đi vào cuộc sống chứ không áp dụng một cách máy móc việc giao dịch qua sàn. Vì thế quy định về giao dịch bất động sản qua sàn cần đưa ra khỏi dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Các đại biểu nêu ý kiến tại Hội thảo.

Viện sĩ, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh cho rằng: Bất động sản là tài sản có giá trị cao và luôn thu hút sự quan tâm của con người. Giao dịch liên quan đến bất động sản luôn đối mặt với nguy cơ không an toàn, giả mạo hồ sơ, nảy sinh nhiều tranh chấp, thiệt hại giữa các bên do đó cần một chế độ pháp lý chặt chẽ. Mô hình quản lý các giao dịch bất động sản ở các nước tiên tiến đều đang thực hiện bảo đảm an toàn giao dịch bằng dịch vụ công chứng, thông qua nắm rõ tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo giao dịch an toàn, tránh gây thiệt hại, bảo hiểm đối với dịch vụ công chứng, gắn với hệ thống pháp lý rất chặt chẽ, theo chuỗi cung ứng soát xét do công chứng viên thực hiện.

"Xét trong thực tiễn và khung khổ pháp lý của Việt Nam đang từng bước được hoàn thiện thì việc đưa giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản là thiếu căn cứ, thiếu cơ sở pháp lý, dễ phát sinh nhiều tranh chấp, thiệt hại đối với các bên giao dịch. Theo tôi, thực hiện mô hình dịch vụ công chứng như hiện nay là giải pháp tối ưu nhất, hợp lý nhất và thời gian tới cần tập trung hoàn thiện mô hình này thêm chặt chẽ, xây dựng các hành lang pháp lý kết nối các khâu, tăng tính xác thực, xác minh, đảm bảo an toàn cao nhất cho các bên như các mô hình được các nước tiên tiến đang áp dụng', Viện sĩ, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện nói.

Theo công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, Trưởng phòng Phòng công chứng số 7 TP Hồ Chí Minh, hệ thống công chứng hiện nay và sàn giao dịch khác nhau về bản chất, quy mô, sản phẩm dịch vụ, trình tự thủ tục... Công chứng là dịch vụ công do nhà nước tổ chức, là công cụ quản lý và điều tiết của Nhà nước, là cơ chế phòng vệ, có giá trị pháp lý, giá trị chứng cứ, giá trị lưu hành... Còn sàn giao dịch của tư nhân phục vụ cho giao dịch bất động sản, có quy mô đơn lẻ, phụ thuộc vào doanh nghiệp bất động sản, chủ yếu là thỏa thuận miệng hoặc văn bản giao dịch dễ dẫn đến những hậu quả kinh tế và pháp lý nặng nề, nảy sinh tranh chấp, lừa đảo...

Điều lo ngại nhất là người môi giới ở sàn giao dịch có thể che giấu những thông tin liên quan đến pháp lý, hoặc quảng cáo không khách quan. Khi xảy ra tranh chấp, sản phẩm bị lỗi hay chậm tiến độ... thì trách nhiệm thuộc về ai? Giao dịch qua sàn không có cơ chế đảm bảo an toàn pháp lý và an ninh giao dịch, do đó không thể đưa vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình sắp tới.