Ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng

Thiết kế 2 phương án

Theo báo cáo giải trình tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày, về quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25 dự thảo luật), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất 2 phương án.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: TRỌNG HẢI

Phương án 1 là “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; có mức độ bảo vệ cao hơn đối với khách hàng do được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận. Hạn chế của phương án này là trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán do chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay, mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận; trên thực tế, khách hàng muốn nhận giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu thì vẫn phải thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng.

Phương án 1 nhận được 13/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung phiên họp. Ảnh: TRỌNG HẢI

Phương án 2 là “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Theo giải trình của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, phương án 2 nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Hạn chế của phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Phương án 2 được Chính phủ và 11/40 ý kiến của các Đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: TRỌNG HẢI

Ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư

Thảo luận về nội dung này, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương) tán thành phương án 1 là nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Đại biểu cho rằng, việc quy định bên mua được giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi bên bán hoàn thành thủ tục giấy tờ là rất phù hợp, làm gia tăng trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản hoàn thiện thủ tục cần thiết kết thúc hợp đồng.

Trên thực tế, trong một giao dịch mà bên mua thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng thì hầu hết đều muốn hoàn thiện thủ tục để kết thúc hợp đồng. Đặc biệt là trường hợp mua bán nhà ở, công trình xây dựng thường là tài sản quá lớn với phần lớn người dân. Vì vậy, trường hợp trì hoãn khi chưa cần nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thường là số ít.

Bên cạnh đó, “đặt lên bàn cân” thì việc bên bán chưa được thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến sự phát triển của doanh nghiệp so với việc bên mua bị chậm chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì thiệt hại đối với bên mua lớn hơn rất nhiều. Nhiều trường hợp cả đời lao động, tích cóp chỉ để mua được căn nhà, chỗ ở nhưng kéo dài không nhận được quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý và quyền lợi của người mua, hạn chế quyền giao dịch của họ với tài sản thuộc sở hữu của chính mình.

Mặt khác theo phương án 2, mặc dù bên mua không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng nhưng phải nộp vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại ngân hàng để quản lý. Hơn nữa, lợi tức phát sinh từ số tiền này lại do ngân hàng và chủ đầu tư thỏa thuận. Điều này khiến bên mua vốn thường đã là bên yếu thế hơn trong giao dịch, nay lại càng thêm yếu thế. Khi tiền đã ra khỏi túi coi như đã thanh toán hết cho chủ đầu tư mà giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản vẫn chưa nhận được. Chủ đầu tư cũng có thể lợi dụng quy định này chây ì trong hoàn thành thủ tục giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bên mua.

Đại biểu Nguyễn Lâm Thành tranh luận với các đại biểu đã phát biểu. Ảnh: TRỌNG HẢI

Thống nhất với đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đại biểu Vương Quốc Thắng (Quảng Nam) cho rằng quy định như vậy nhằm tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc theo dõi, đôn đốc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Bên cạnh đó, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản có tính rủi ro cao, nhất là điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn liên quan đến tranh chấp, tính pháp lý và các sự kiện bất khả kháng khác. Vì vậy cần phải ràng buộc trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua.

Tranh luận với các đại biểu đã phát biểu, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên) cho rằng cả 2 phương án đều chưa hợp lý. Nêu quan điểm nghiêng về phương án 2 nhiều hơn, nhưng đại biểu đề nghị bổ sung quy định lợi tức phát sinh (nếu có) phải được trả lại cho khách hàng để tăng trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc giải quyết thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, tránh tình trạng chủ đầu tư chây ì như đã xảy ra trong thực tiễn. Quy định như vậy sẽ ràng buộc được trách nhiệm của cả chủ đầu tư và khách hàng.